热点不热了！五大新兴区域领跑住宅供应新增房源70%均在三环以外

      上世纪90年代崛起的富人区棕北、玉林，随着城市化发展的脚步，已逐渐向桐梓林、紫荆外延；
   2006—2007的热门居住板块如建设路、金沙、内光华等，经过去年到今年上半年的市场盘整，已有房源基本已销售殆尽，后续土地的供应不足，也注定使这些片区将渐渐淡出人们的视线。
   在2009年下半年，拥有大片土地供应的南延线、外光华、塔子山、站南、沙河堡等五大板块将以充足的房源供应成为市场新的主角。

      建设路：卖一套少一套

      从千人排号、火热抢购、到高价地王的诞生，从首创、万科、龙湖等国内一线品牌企业的进驻，到房价突破万元大关，都让建设路的一举一动，都牵扯着世人的神经。07—08年的建设路，达到了自己的巅峰。
      然而，随着这些项目的销售殆尽，建设路的火爆态势也由极盛开始渐渐转衰。经过上半年的畅销行情，万科金域蓝湾、龙湖三千城、首创爱这城、合能耀之城、东郊红枫岭、高地……这些在前两年撑起建设路一片天的楼盘，如今销售都已进入尾声。据世家机构统计，万科金域蓝湾61-69平米的套二，首创爱这城100平米以下的套一、套二，高地91平米以内的套一、套二，合能耀之城52平米以内的套一都已基本售完，剩下的全是总价较高的大户型尾盘。即使面市较晚的龙湖三千城的精装套二、套三也已销售了2/3左右，单价一万以上的铜雀台还剩1/3。
      在一号桥通美大厦上班的李小姐告诉记者，她本想在建设路买一套80平米以内的套二，可是走遍了几个售楼部，都无功而返，只好把目光投向东门其他区域。
      据了解，建设路区域今年下半年上市的新盘仅有锦绣上城、成功·银玺国际两个小盘，主力户型都是套一、套二的中小户型，房源总量约1200多户。加上2008年区域内公开出让的两宗土地，面积共30余亩，且尚未开工，可以看出，该片区的新增房源无论在规模上还是品牌上，都与建设路鼎盛时期相去甚远。虽然区域内尚有川药厂118亩、川棉厂180亩两宗大规模地块有待出让，但近期内，建设路无疑将迎来供不应求的短暂空白期。
      然而东郊旧城改造的继续推进，产生出的刚性需求却没有停下脚步，源源不断的需求给建设路在售楼盘带来了机会。2009年7月5日，建设北路锦绣上城一批次房源开盘，热情的购房者在头天早上7点，就自发在售楼部外开始排队，当天推出的200多套房源基本售完。将于7月11日开盘的成功·银玺国际，目前排号人数也远远超过了推出的房源数。可以预见，下半年建设路的房源将卖一套少一套。

      金沙：新增房源告急

      “以前金沙每个楼盘售楼部都是顾客盈门，现在只有极少数楼盘售楼部里有一两个销售人员，懒心无常地接待看房者了。“住在金沙园一期的李大爷，平时没事经常带着小孙子在附近散步，金沙前几年售楼处的人潮涌动，与现在的冷清在他印象里形成了巨大反差。
      在2007-2008年，方圆1.5平方公里范围内的金沙片区有20多个盘扎堆肉搏，金沙成为成都二三环之间开发楼盘最为集中、开发放量最为庞大、供应套数最多的区域。然而金沙的鼎盛时期也伴随这些房源的消化而逐渐走向下坡路。
      据统计，目前金沙片区在售楼盘仅有7个，且都只剩少量尾盘，中大君悦金沙和金沙西园4期均已基本告罄；祥域3批次余20套左右；华府金沙余40多套；清江之春余30%；明信·世纪金沙、金沙蜜地都只余少量房源。
      记者了解到，今年下半年面市的仅有鹏程房产的公元西项目，在此有土地储备的滕王阁地产可能会在年底前推出项目，而金沙西园5期将于明年才上市。总体而言，金沙的供应量将迎来一个短暂的真空期。

      五大新兴区域领跑住宅供应　新增房源70%均在三环以外

      由于主城区可供土地的逐渐减少，开发商的外移已经成为趋势，而这也直接决定了2009年下半年众多新增房源的位置将大多数处于三环以外。
      据世家机构的统计显示，07—09年可供应住宅面积在90万平米以上的板块有5个，除塔子山外，其余4个板块都在3环外。其中，南延线可供应住宅面积最大，有165.26万平米；外光华、塔子山、三圣乡、站南紧随其后。未来2-3年，这5个板块都将在市场上占主导地位。

      南延线：品牌企业最密集的片区

      南延线07-09土地可供应住宅面积165.26万平米，楼面地价区间在2667-3050元/平方米，目前板块均价6000-7200元/平米。
      随着该区域项目的陆续开发，南延线未来将成为庞大的居住聚集区。据不完全统计，该区域有龙湖世纪峰景、花样年·美年广场、香港嘉里·雅颂居、上海复地、高新置业、厦门建发等众多潜在项目。在这条线上，还分布着行政文化中心、会展中心、总部商务基地、总部商务和科技中心等等。据规划，未来的国际新城南将不仅仅是成都副中心，而是城市新中心、现代化新城区，将会有50多万居住人口、60多万就业人口。这样的规模和气势，是其他任何一个区域无法比拟的。
      代表企业：香港嘉里、花样年实业、厦门建发、上海复地

      外光华：高地价催生品质社区

      外光华2007-2009年的住宅土地供应量仅次于南延线，达到156.38万平米，除了已经开始销售的凯德·风尚，潜在项目还有兴元房产占地108亩的项目，土地成交价为750万/亩；占地47亩重庆金阳项目，成交价830万元/亩，以及万科以970万/亩拿下的74亩项目，后续可开发面积充足。由于外光华板块有数宗土地的楼面地价超过2500元/平米，而在售楼盘均价在4500-5500/平米，预计高昂的地价可能会延缓项目面市时间，新项目面市后，价格将较现在有大幅提升。
      青羊区投资45亿元打造的70万平方米“金沙太阳城”，将大大提高外光华板块的居住品质。届时，这里将成为有17万人居住的西郊商业副中心，辐射周边约50万居民。
      代表企业:重庆金阳、万科

      塔子山板块：未来城东的新兴区域

      塔子山板块07-09住宅土地供应量134.11万平米，几乎都集中于信和塔子山地块内。该区域的平均楼面地价3065元/平米，目前在售楼盘的均价在4200-4500元/平米。可以预见，一旦该地块推向市场，必将抬高整个板块的价格水平。
      代表企业：香港信和

      站南板块：最先成熟的居住区

      站南板块是成都市南部新区金融总部商务区所在地，也是未来天府新城的核心区。站南片区2007-2009年的可供应住宅面积达到93.51万平米，楼面地价区间在2743-6292元/平米，目前区域内云集了众多品牌开发企业的高端项目，如中海城南一号、合景泰富誉峰等，都是各自开发企业的高端系列产品；和黄·南城都汇、九龙仓时代·晶科名苑在下半年也还有后续房源推出，未来还将有海洋乐园等重点项目面市。随着站南居住、办公人群的增加，和规划商业的呈现，配套问题将优于其他新兴居住板块，成为最先成熟起来的居住区。
      代表企业：合景泰富、九龙仓

      沙河堡：城东楼市新热点

      2007-2009年，沙河堡板块共有四宗土地出让，可供应住宅面积达51.22万平米，万科、天合等品牌开发商都在此拿地。记者了解到，占地70亩、总建筑面积30万平方米的沙河壹号，新东方置业开发的总建筑面积20多万平米的上海东韵，以及占地100亩左右的万科·金润华府，都将在今年下半年至明年上半年动工。从该区域土地的面积，以及开发商的实力可以看出，这些楼盘都有着规模大、定位高的共同特点。可以预见，大盘的集体爆发，将使沙河堡片区成为继建设路后，主城区内又一个众人关注的焦点。
      代表企业：国嘉地产、锦江区统建办、万科地产、新东方置业
 

      看产品 户型规整了：设计趋于合理户型更理性更注重功能使用

      随着国家相关政策的推出以及购房者对于居住功能认知的逐渐强化，曾经在07—08年风靡市场的“可变空间”、“挑高露台”、“错式阳台”等设计将从09年的下半年开始，渐渐退出历史舞台，产品的设计也将趋于合理，往一个更加理性，更加注重功能使用的方向努力。

      变化一：“可变空间”寿终正寝

      “现在有大面积赠送空间的楼盘为什么越来越少了？”最近不少准备买房的读者给本刊打来热线，询问有哪些楼盘拥有大面积赠送空间。据正在到处看房的李女士称，她前年在蓝光的凯丽美域买了一套房，产权面积70平方米的户型，实际使用面积可以达到近90平方米，可以两房变三房。今年儿子大学毕业，准备给他也买一套房子，看了很多盘，像凯丽美域那么划算的楼盘不好找了。
      据成都市建委要求，成都市已于08年3月停止批准赠送大面积的户型设计方案，而08年9月1日起正式实施的《成都市规划管理技术规定》再次对大面积赠送空间住宅做出限制规定，由此，曾经在市场上愈演愈烈的“灰空间”项目将可能谢幕。记者了解到，除了在08年3月之前获得报批，但没有销售完的项目如万科·魅力之城、芙华·金色海伦等，以及已报批但还没开始销售的蓝光东方溪谷项目等，大部分楼盘的户型都将按照以往正常的设计规范进行设计，曾经在市场上风靡一时的“可变空间”将渐渐退出市场。成都基准方中建筑设计事务所李迅涛告诉记者，从他们目前设计的项目来看，赠送面积大多数控制在总面积的15%，采用只赠送一个房间的做法，以往大面积的赠送已经不可能了。

      变化二：挑高阳台渐渐淡出

      “买房的时候我觉得挑高阳台好巴适哦，朋友也说安逸，不仅面积全赠送，大家还可以在空中花园打牌、喝茶，想想都惬意。”张小姐在07年买房时，特地挑了一套有挑高阳台设计的户型。可是今年2月交房后，麻烦事接踵而至，李小姐向记者列数了挑高阳台的四条“罪状”：首先是安全问题，每户的挑高阳台是错起的，整栋楼外面像梯子一样，小偷很容易爬上爬下，只要有一家进了小偷，那这家的楼上或楼下就跟到遭殃了。其次是隐私问题，楼上的这户可以把楼下那户一览无余，从屋内走到阳台，还得换身衣服，说话也得小声点，害怕敏感点的话被别人听见。还有就是噪音问题，每次楼下在挑高阳台上打麻将、斗地主，噪音毫无阻拦地就飘进我家卧室了。最后是装修问题，为了避免上述问题，只得把阳台封闭起来，挑高阳台必须加隔板，装修难度更高不说，费用也很高。“总之，这种阳台就是中看不中用，我现在看到就头痛。”李小姐说。
      记者从很多建筑设计事务所也了解到，以前风靡一时的挑高露台、错式阳台都将逐步推出历史舞台。“由于错阳台有很多隐患，私密性不强、安全隐患、装修成本高等，我们目前设计的项目，基本都取消了这种设计。”李迅涛表示。在采访中记者还了解到，以前很多楼盘热衷的入户花园也因实用性不强，影响厨房采光等弊病，将被设计师抛弃。反而是以前不太受重视的生活阳台，将更加强调其功能性，从而提高居室的实用性能，而这也可以看成是下半年产品设计更趋实用的一个风向标。

      变化三：规整户型更受宠

      钻石户型、波浪阳台、跃层、复式、错阳台……这些设计由于在舒适和美观度上，有着平层无法比拟的优势，一度成为购房者们的宠儿，也是各楼盘争相强调的卖点。但受5.12地震的影响，如今老百姓买房更看中的是房屋的质量，对楼盘的抗震性也提出了更高的要求。基于人们购房观念的转变，记者从各家建筑设计公司了解到，以后面市的新盘，户型格局将更加规整，向有利于降低结构成本和抗震的方向发展。
      “从抗震的能力上来讲，平层的房子抗震性最好，均匀的、有整体性的户型结构，在受到外力破坏时，才不会容易折断、扭裂。”成都一资深建筑设计师称。
      在平层户型的设计上，大户型由于充裕的面积空间，更容易在功能的分区上出彩。“要解决大户型的销售问题，大户型在设计上必须要有所突破。”成都智合地产总经理陈延龙告诉记者，他们将于今年下半年上市的新项目，在大户型的设计上就特别注重私密性及功能性。做到年轻人与老年人在房间里的活动路线不互相穿插，视线不能对视，各自饮食起居影响都很小。经过这样的改良，大户型就不会因私密性不佳而受到购房者的排斥。另外，大户型小区的公共活动空间，将会更加注重功能多样性，让每一代人都各得其所。
      记者从市场上了到，随着刚性需求的减弱，大户型将成为下半年的主角，功能性更好私密性更强的大户型，将是以后设计的主流。

      看企业 名企作主了：品牌开发商在成都楼市的住宅供应量将会有大幅提升

      随着2009年市场的显著回暖，以及土地开发限期所带来的压力，2009年下半年将有多个外来品牌开发商的项目推向市场，加上2008年在售的40多个品牌开发商住宅项目中，还将有90%的项目继续销售。今年下半年，品牌开发商在成都楼市的住宅供应量将会有大幅提升。

      外来企业：主导主城区新房供应

      由于2007年成都楼市的火爆，让成都成为众多外来品牌开发商竞逐的热点，国内、海外的众多一线地产企业纷纷前往成都拿地。而就记者目前了解到的信息，这些由品牌企业于2007年拿下的地块有望在今年下半年陆续推出，给购房者带来较大的购房选择。
      合景泰富的誉峰、华润的橡树湾、嘉里城南项目、新加坡置地的朗御、业瑞正府街项目、中信未来城、华人置业迎宾大道项目、万科沙河堡项目、光华大道项目以及信和塔子山项目，预计都将在今年下半年面市。
      据统计，在成都主城区范围内，除了中海、龙湖、华润将继续保持大量供应外，土地储备丰富的万科，和前年进入成都市场的合景泰富，将可能在2009年度进入供应量排名前五位。中海虽然没有后续供应土地，但其主战场仍还有三个存量颇丰且较有竞争力的项目，预计今年的供销将保持平稳。万科在今年新推的金色海蓉和沙河堡项目，由于两个片区长久以来缺乏供应，销售情况应该较为乐观。华润在主城区项目的规模和地段优势，足以支撑华润较为稳定的供销业绩。合景泰富今年双盘齐开，有望迅速扩大影响力，抢占在2009年品牌开发商中排名前10位的市场份额。

      港资企业：集中发力，来势汹汹

      除了中海、万科、龙湖等几个主要外来企业继续自己的领跑优势以外，在2009年下半年，前几年略显沉寂的港资地产有望以黑马的形象杀出，为购房者奉献出众多物业形态丰富、品质感强的产品。
      据世家机构统计，目前港企在成都市场上的土地储备已高达1600多亩，除去已经开始销售的项目，今年下半年还有大量的土地将动。“港盘”的集体爆发，对成都市来说将是一次极大震撼。
      记者在随后的采访中，也了解到：九龙仓在继续推进时代晶科名苑的同时，将同时启动东大街时代豪庭2期项目，天府时代广场的超甲级写字楼也将在2009下半年动工，另外，奥特莱斯项目和红星路地王项目——国际金融中心也将在今年亮相。和黄城南地王项目——南城都汇2期已经开售，另一项目彩叠园项目计划年内推盘。瑞安建业收购的汇通银行大厦已经启动，底下数层卖给了招商银行，上面则引入莎玛打造服务式公寓；瑞安在城北的项目东方家园也进入筹备；华人置业西锦城项目也将在年内开盘；6月22日，中渝置地联合国嘉地产4.68亿元再次购入成都城南20.3万平方米地块……
      除此之外，港企的潜在项目包括新鸿基的东大街项目、信和的塔子山公园项目、华人置业的文化宫项目、迎宾大道项目、东大街项目以及嘉里城南项目等。
随着潜在项目的推进，港资房企有望成为未来成都市场中影响力最大的开发商阵营。

      “国”字号企业成买地大户

      今年6月，中国石油集团川庆钻探工程公司以1200万/亩的高价，摘下猛追湾1号商业地块。6月24日，中国电子产业开发公司旗下的成都中泽置业又以19.6亿元竞得北京单价最高地王，成交价高出起始报价10.86亿元，溢价率在124%。据中泽置业副总胡晓松表示，他们还将在成都寻找好的土地和项目，目前已经在跟几家公司进行接触。
      今年1-5月，成都市国土局仅仅公开推出154.65亩商住用地小步试水，在其他房地产企业还以谨慎的眼光作壁上观时，财大气粗的“国”字号已开始大手笔地掠地。这些并无太多开发经验，甚至是行业外的企业，将成为下半年楼市的一匹黑马。
      市场回暖，银行大量放贷，加上政府供地不及时，加剧了房产大鳄对投资房地产的饥渴。在今年5月8日成都房地产市场第一次土地拍卖会上，武侯区棕树村和青羊区金沙村两宗地都拍出了超乎预料的高价，按规定最大容积率计算，两宗地块楼面地价分别为4706.89元/平方米和4916.66元/平方米。记者私下了解到，7月挂牌的领事馆地块、东大街地块，也受到了不少国字号企业的密切关注。
      世家机构分析人士认为，在政府4万亿的经济刺激下，被释放出来的流动性相当大部分进入到了各类大型国有集团手中。这些具有国企背景的开发商融资渠道广、信誉度高、手头宽裕，是一般企业无法比拟的。基于央企的实力，新一轮土地市场热潮，将可能由这类企业撬动。